Imaginez cette scène…, qui revient presque à l'identique, dans une PPE sur deux.

Une assemblée générale à Genève, un mardi soir de novembre. Au point 5 : le remplacement de la chaudière à mazout, installée il y a vingt-huit ans. Le devis est prêt, le vote approche. Un copropriétaire lève la main : « Si l'entreprise facture en janvier 2029, je ne pourrai plus rien déduire, c'est bien ça ? »

Une voisine répond : « Moi, j'ai lu que l'isolation restait déductible, mais pas le chauffage. »

Un troisième ajoute : « Et si l'entreprise demande un acompte avant la fin de l'année, ça compte comme une facture ? » Autour de la table, personne ne sait répondre avec certitude.

L'administratrice PPE note les questions. Elle ne veut pas promettre ce qu'elle ne peut pas garantir : elle n'est pas fiscaliste, et elle sait que chaque copropriétaire est dans une situation différente.

Ce n'est pas une question de fiscalité pure. C'est une question de calendrier, de factures et de décisions prises à temps. Précisons d'emblée que nous ne sommes pas des experts fiscaux : cet article rassemble ce qui a été publié, signale les points d'attention et vous renvoie vers les bonnes sources. Si cette situation vous parle, vous n'êtes pas seul.

Ce qui change vraiment

Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté la réforme de l'imposition de la propriété du logement. Le Conseil fédéral en a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029, ce que l'État de Genève a confirmé en avril 2026. Concrètement, les logements occupés par leur propriétaire ne seront plus imposés sur leur valeur locative. En contrepartie, plusieurs déductions disparaissent.

Lors d'une conférence organisée par la Chambre genevoise immobilière (CGI), l'économiste-fiscaliste Gregory Boria (CGI Conseils) a fait le point, et l'Immoscope d'octobre 2026 en rend compte. Voici l'essentiel pour un propriétaire qui occupe son logement :

• Les dernières factures déductibles concernent la période fiscale 2028.
• Isolation de la façade ou du toit, panneaux solaires (frais dits « ECO ») : du point de vue cantonal, ces frais devraient rester déductibles jusqu'en 2050, uniquement pour les logements occupés par leur propriétaire.
• Remplacement d'un chauffage fossile par un chauffage renouvelable (pompe à chaleur) : ces travaux entrent dans les frais d'entretien purs, déductibles seulement s'ils sont facturés avant 2029.
• Impôt fédéral : les investissements destinés à économiser l'énergie ne pourront plus être déduits du tout.
• Intérêts hypothécaires : ils ne seront plus déductibles pour les logements occupés, avec une exception pour les primo-accédants (déduction partielle limitée à 5 000 francs par an et par personne, dégressive sur dix ans).

Pour les logements loués, les frais d'entretien restent déductibles, les intérêts aussi mais de façon plafonnée (selon la part de fortune immobilière louée par rapport à la fortune globale), et les frais ECO ne le sont plus.

Tout n'est pas encore tranché : la loi cantonale sur l'imposition des personnes physiques devrait être adaptée dans les cinq prochaines années. Gregory Boria invite d'ailleurs à attendre « la seconde partie du lego » avant d'engager des remaniements de patrimoine trop précipités.

Pourquoi c'est particulier en PPE

Dans une PPE, les travaux sur les parties communes se décident ensemble, en assemblée. La facture est adressée à la communauté, et chaque copropriétaire en supporte sa part selon sa quote-part. Le calendrier de l'assemblée devient donc, sans que personne ne l'ait voulu, le calendrier fiscal de chacun.

Et dans un même immeuble, les situations diffèrent : propriétaire occupant, propriétaire bailleur, primo-accédant. Ce qui est avantageux pour l'un ne l'est pas forcément pour l'autre. Quant au traitement fiscal des versements au fonds de rénovation, il varie selon les cantons (le canton de Berne, par exemple, les soumet à des conditions précises) : il vaut mieux demander à l'administration fiscale genevoise ce qui s'applique chez vous plutôt que de supposer.

Un dernier point, qui relève de notre lecture plutôt que d'une source officielle : si votre PPE tient son assemblée ordinaire au printemps, il lui reste deux rendez-vous (2027 et 2028) pour décider des travaux qu'elle souhaite voir facturés avant la bascule. C'est court pour un chantier qui demande un audit, des devis, une consultation et un vote.

5 réflexes pour anticiper en PPE

Pour anticiper sans se précipiter, voici cinq repères que l'on peut suggérer. Ils s'appuient sur le guide pratique d'HabitatDurable, sur l'Immoscope Genève et sur les informations de l'État de Genève (sources en fin d'article). Ce ne sont pas des conseils personnalisés : chaque PPE a son règlement et sa situation.

1. Parler d'abord à son administrateur PPE

C'est le premier interlocuteur, avant même un fiscaliste ou une entreprise. Selon l'Immoscope Genève, lorsque le seuil énergétique de l'immeuble est dépassé et que de simples réglages ne suffisent pas, c'est à l'administrateur de proposer de mettre à l'ordre du jour de l'assemblée la décision de réaliser un audit CECB+ et d'envisager des travaux. Il orchestrera ensuite l'ensemble du processus : financement, autorisation de construire, soumissions, suivi de chantier, et s'entourera si besoin d'un ingénieur en énergie, d'un architecte ou d'un autre expert.

HabitatDurable souligne de son côté que son rôle est crucial : anticiper le financement et communiquer avec transparence auprès de tous les copropriétaires.

2. Commencer par l'IDC et un CECB+

À Genève, l'indice de dépense de chaleur (IDC) se mesure en MJ/m² par an, et le seuil légal est de 450 MJ/m² par an. Au-dessus, un audit énergétique est recommandé. Entre 450 et 550, des mesures peu coûteuses (réglage et équilibrage du chauffage et de l'eau chaude) suffisent souvent. Selon l'Immoscope (article de 2023, à revérifier auprès de l'Office cantonal de l'énergie), l'office peut imposer des travaux dans un délai de 36 mois pour les immeubles les plus énergivores, avec un seuil qui devait s'abaisser dès 2027.

Le CECB+ est l'outil de départ : il comprend un rapport de conseil issu d'une visite sur site et permet de définir jusqu'à trois variantes de rénovation chiffrées, avec les subventions applicables. À Genève, une subvention de CHF 750 à 1 500 est prévue selon la taille du bâtiment (CHF 1 500 pour les habitats collectifs de plus de 500 m² de surface de référence énergétique), pour des bâtiments antérieurs à 2000. La demande doit être déposée avant la publication du rapport, et seul le premier diagnostic est subventionné. HabitatDurable précise qu'un CECB+ est obligatoire pour une subvention d'isolation de plus de CHF 10 000. Le barème en vigueur est à confirmer auprès de l'Office cantonal de l'énergie.

3. Anticiper la majorité du vote

Le Code civil distingue trois types de travaux. Les travaux nécessaires (indispensables pour maintenir l'immeuble en état de fonctionnement et sécuritaire) se votent à la majorité simple. Les travaux utiles (confort, économies d'énergie, sans urgence) demandent la double majorité : celle des copropriétaires et celle des quotes-parts. Les travaux somptuaires exigent l'unanimité. Selon HabitatDurable, la plupart des travaux de rénovation énergétique sont considérés comme utiles ; ils peuvent être nécessaires dans certains cas, par exemple le remplacement d'un chauffage en panne. L'Immoscope range pour sa part dans les travaux nécessaires ceux qui sont indispensables pour passer sous le seuil de 450 MJ/m² par an.

Ces règles sont de droit dispositif : le règlement d'administration et d'utilisation (RAU) peut en prévoir d'autres. La bonne majorité se vérifie donc au cas par cas, dans le règlement de votre PPE et, au besoin, avec votre administrateur. Et la double majorité, comme l'unanimité, reste difficile à atteindre : mieux vaut préparer l'assemblée en s'assurant que les enjeux sont compris par tous.

4. Alimenter le fonds de rénovation

Le fonds de rénovation n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé, et c'est en général la première source de financement des gros travaux. L'Association suisse des propriétaires fonciers recommande d'y verser au moins 0,3 à 0,5 % de la valeur d'assurance du bâtiment par an, et 0,8 à 1 % lorsque de grands travaux de rénovation énergétique sont à prévoir. Ce sont des recommandations, pas des règles légales. Deux erreurs courantes : un fonds sous-doté, et un fonds utilisé pour de l'entretien courant.

Si le fonds ne suffit pas, l'assemblée peut décider un appel de fonds extraordinaire, réparti selon les quotes-parts et, par exemple, échelonné sur deux ou trois ans. Obtenir un prêt bancaire au nom de la PPE est souvent difficile. Côté cantonal, l'État de Genève a annoncé en juillet 2026 des aides complémentaires (subventions d'investissement, cautionnements, prêts) et des majorations de subvention lorsque la capacité financière du propriétaire est insuffisante, ce qui peut aider les PPE dont certains copropriétaires freinent faute de moyens. Les taux et les conditions sont à vérifier auprès de l'Office cantonal de l'énergie.

5. Demander les subventions avant le début des travaux

C'est l'erreur la plus fréquente : les subventions se demandent avant le début des travaux, même si elles sont généralement versées après leur achèvement. À Genève, la demande doit parvenir à l'Office cantonal de l'énergie au moins 14 jours avant le début des travaux liés à la subvention, et il vaut mieux attendre la décision d'octroi avant de commencer. L'enveloppe cantonale 2026 est de 80 millions de francs, en partie financée par le Programme Bâtiments de la Confédération et le programme éco21 des SIG.

Quelques points d'attention relevés par l'État de Genève : le chantier doit être réalisé dans les 24 mois dès l'entrée en force de la décision d'octroi (prolongation possible de six mois au maximum, sur demande motivée), les factures doivent correspondre strictement au projet et à l'autorisation de construire, et, pour une rénovation, il faut choisir entre les subventions et la déduction pour baisse prévisible des charges. Dans une PPE, la demande est signée par le propriétaire ou son représentant au bénéfice d'une procuration valable : à clarifier avec l'administrateur. Enfin, si les travaux sont subventionnés, la déduction fiscale se limite aux frais effectivement supportés, et HabitatDurable recommande de conserver l'ensemble des factures pendant 20 ans.

Et les factures dans tout ça ?

C'est la question que chaque copropriétaire finit par poser : faut-il une facture économique ou une facture fiscale pour pouvoir déduire ? Comme le rappelle l'Immoscope, une facture fiscale n'est pas une facture économique. Pour la déduction, c'est la facture fiscale qui compte : détaillée, avec les prestations précisées, et datée avant 2029 pour un chauffage. Les demandes d'acomptes ou de situation ne sont pas considérées comme des factures fiscales : pour les grands chantiers, demandez à l'entreprise des factures intermédiaires détaillées, puis confirmez le traitement avec l'administration fiscale cantonale.

Dans tous les cas, faites valider votre situation par un spécialiste (administration fiscale cantonale, fiscaliste, votre administrateur ou votre régie), et gardez en tête qu'un travail utile pour l'immeuble se décide pour de bonnes raisons techniques, jamais pour la seule économie fiscale.

Ce que ça change concrètement pour votre PPE

La fin de la valeur locative ne concerne pas que les comptes de chacun. Elle change la façon de préparer les décisions collectives :

• Les dates comptent autant que les montants. Date du vote, date des travaux, date de la facture : trois dates à ne pas confondre.
• Chaque copropriétaire a sa propre situation. Une information claire et neutre de la part de l'administrateur évite les malentendus, sans jamais se substituer à un conseil fiscal personnalisé.
• Un immeuble bien documenté s'en sort mieux. Audit, plan d'entretien, devis et factures détaillées : tout ce qui est écrit rassure.

Ce que l'on retient

La fin de la valeur locative n'est pas qu'un sujet de déclaration d'impôts. C'est un rappel que, dans une PPE, les meilleures décisions sont celles que l'on prépare ensemble, avec les bonnes informations et un calendrier réaliste.

C'est surtout une occasion de se parler tôt : propriétaires occupants, bailleurs, administrateur et régie. Et pour les régies, c'est une belle occasion de montrer leur rôle de partenaire : informer sans promettre, orienter vers les bonnes sources, et documenter chaque étape.

Votre PPE s'interroge sur ses travaux avant 2029, ou a déjà pris des décisions pour les anticiper ? Parlons-en.

Sources et pour aller plus loin

Cet article a une visée informative. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique. Les règles cantonales peuvent évoluer : vérifiez toujours auprès de l'Administration fiscale cantonale ou d'un spécialiste.

• Immoscope n° 194, octobre 2026, « Les propriétaires réunis autour de la fiscalité », Audrey Rüfenacht, Chambre genevoise immobilière (CGI), conférence de Gregory Boria, CGI Conseils.
• État de Genève, « L'abolition de l'imposition de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029 », 7 avril 2026 : ge.ch
• Chambre genevoise immobilière, « La valeur locative disparaîtra au 1er janvier 2029 », 1er avril 2026 : cgionline.ch
• État de Genève, « Obtenir un conseil énergétique pour votre bâtiment » (CECB+) : ge.ch
• GEnergie, « Certificat énergétique des bâtiments avec rapport de conseil (CECB+) », fiche de subvention : ge-energie.ch
• Programme Bâtiments, canton de Genève : leprogrammebatiments.ch
• Canton de Berne, TaxInfo, fonds de rénovation d'une communauté de propriétaires d'étages (exemple de traitement cantonal) : taxinfo.sv.fin.be.ch
• HabitatDurable Suisse romande, guide pratique « La rénovation énergétique des PPE » et pages « Rénovation énergétique et PPE » : hawai.li/habitatdurable
• Immoscope Genève, « Rénovation énergétique des PPE : les questions à se poser », 1er décembre 2023 : immoscope-ge.ch
• État de Genève, « Le canton renforce son action en faveur de la rénovation énergétique des bâtiments », 2 juillet 2026 : ge.ch
• État de Genève, « Subventions énergétiques 2026 : 80 millions de francs », 2 février 2026 : ge.ch
• État de Genève, aides financières pour la rénovation énergétique des bâtiments : ge.ch
• Résultats de la votation du 28 septembre 2025, swissinfo.ch : swissinfo.ch