Il y a cette scène qui revient, presque à l'identique, dans une PPE sur deux.

Une assemblée générale, un jeudi soir (quand ce n'est pas un vendredi…). À l'ordre du jour : le devis pour refaire l'étanchéité de la toiture. 42 000 francs. Un copropriétaire du rez, qui ne verra jamais une goutte d'eau couler chez lui, lève la main : « On peut pas attendre encore un peu ? » Deux autres approuvent. Le point est repoussé à l'année prochaine.

Sauf que « l'année prochaine », ça fait trois ans qu'on l'entend. Et pendant ce temps, l'eau s'infiltre un peu plus, la charpente commence à souffrir, et les deux copropriétaires du dernier étage, ceux qui, eux, ont un seau dans le couloir les jours de pluie, regardent leur bien perdre de la valeur sans pouvoir rien y faire.

Si cette histoire vous parle, vous n'êtes pas seul. C'est très exactement le genre de blocage que le Conseil fédéral a voulu régler avec la réforme du droit de la PPE, adoptée le 13 mai 2026.

Ce qui bloquait jusqu'ici

Le Code civil suisse encadre la PPE depuis 1965 (art. 712a à 712t CC). Un texte solide, mais pensé pour une époque où les copropriétés étaient plus jeunes, plus simples, et où la question de l'entretien à long terme se posait moins.

Résultat, sur le terrain : quand une majorité de copropriétaires ne voulait (ou ne pouvait) pas financer un fonds de rénovation suffisant, il n'existait aucun levier légal solide pour les copropriétaires minoritaires. Ils pouvaient argumenter en assemblée, s'énerver, revenir à la charge l'année suivante. Mais juridiquement, ils étaient coincés.

Et pendant ce temps, l'immeuble vieillit. La toiture, la façade, le chauffage : ce sont des postes qui ne s'améliorent jamais en étant reportés.

Ce que change l'article 712hbis CC

Depuis le 13 mai 2026, un nouvel article est venu compléter le Code civil : le 712hbis CC. Concrètement, il permet à un copropriétaire de saisir le tribunal pour contraindre l'assemblée à créer un fonds de rénovation, ou à l'adapter s'il s'avère manifestement insuffisant.

Ce n'est pas un détail. Pour la première fois, un copropriétaire minoritaire dispose d'un vrai outil juridique face à une majorité qui préfère systématiquement reporter les travaux plutôt que d'y consacrer un budget. La loi vient objectiver ce qui, avant, relevait uniquement du rapport de force en assemblée.

Ce que ça change concrètement pour votre PPE

Cette évolution ne concerne pas que les cas de blocage extrême. Elle change surtout la façon dont les régies et les comités devraient aborder la question du fonds de rénovation, en amont :

• Un fonds de rénovation « symbolique » devient un risque. Si son montant est manifestement insuffisant au regard de l'état de l'immeuble, il peut désormais être contesté devant un tribunal.
• La documentation compte plus que jamais. Pouvoir démontrer, chiffres et historique à l'appui, que le fonds a été dimensionné sérieusement (âge du bâtiment, état des toitures, façades, chauffage) devient une vraie protection pour l'administrateur comme pour le comité.
• Les discussions en assemblée changent de nature. Reporter un vote sur les travaux n'est plus sans conséquence : c'est un point qui peut désormais se retourner contre la PPE si un copropriétaire décide d'agir.

Ce qu'on retient

La toiture qui fuit depuis trois ans, ce n'est jamais qu'une question d'argent. C'est aussi une question de confiance entre les parties prenantes de l'écosystème PPE : celle des copropriétaires entre eux et celle des copropriétaires envers leur administrateur PPE.

Le nouvel article 712hbis CC ne remplace surtout pas le dialogue en assemblée, mais il change le rapport de force, et incite à traiter la question du fonds de rénovation avec la rigueur qu'elle mérite, plutôt que d'attendre que le sujet explose.

Et pour les régies, c'est une belle opportunité : celle de se positionner, dès aujourd'hui, comme le partenaire qui anticipe plutôt que celui qui gère les urgences.

Vous gérez des PPE et cette situation vous rappelle quelque chose ? Parlons-en.