Imaginez cette scène…, qui revient presque à l'identique, dans une PPE sur deux.

Un lundi matin, le concierge appelle la régie. Dans le garage, une borne de recharge toute neuve est apparue pendant le week-end. Le copropriétaire du 3ème l'a installée lui-même, « pour dépanner, parce que sa voiture électrique attendait depuis des mois ». Personne n'a rien voté. Personne n'a rien su.

Le même jour, une copropriétaire du 2ème signale que des valises défilent dans l'escalier chez le voisin du 4ème. Un appartement loué sur une plateforme de réservation, à des inconnus différents chaque semaine, sans que la PPE n'en ait été informée. Et au 1er étage, un troisième copropriétaire a transformé son trois-pièces en bureau de conseil depuis le Covid, avec des clients qui sonnent à l'interphone.

Au bout du fil, l'administrateur PPE n'a pas encore bu son café. Il se retrouve, une fois de plus, entre des copropriétaires qui ne se parlent plus et un texte qui ne répond à aucune de leurs questions. Il va devoir arbitrer, sans base claire, et il le sait.

On ouvre alors le règlement de la PPE. Il date de 1987. Il parle de l'usage « exclusivement d'habitation », de la machine à laver commune et de l'heure d'extinction de l'éclairage de la cage d'escalier. Il ne dit rien de la recharge des véhicules, de la location de courte durée ni du travail à domicile.

Si cette situation vous parle, vous n'êtes pas seul. Ce n'est pas que les copropriétaires soient de mauvaise foi : c'est que le règlement a été écrit pour une époque qui n'existe plus.

Ce que la loi dit vraiment

Commençons par la borne posée sans autorisation. Le garage et les installations électriques sont des parties communes : les transformer relève de l'assemblée, pas d'un copropriétaire seul. L'assemblée peut exiger la suppression de l'installation et la remise en état aux frais de celui qui l'a posée. Installer une borne, ou un système de recharge pour tous, est en principe traité comme un travail utile, soumis à la double majorité (majorité des copropriétaires et majorité des quotes-parts).

Pour le règlement lui-même, tout dépend de ce que l'on souhaite changer :

• Le règlement d'administration et d'utilisation (usage des parties communes, bruit, bornes, règles de vie) peut être modifié à la double majorité : la majorité des copropriétaires, représentant en même temps plus de la moitié des quotes-parts (art. 712g CC).
• Ce qui touche à l'acte constitutif (quotes-parts, affectation des lots, droits exclusifs) est bien plus verrouillé : il faut en général l'unanimité, un acte authentique établi par un notaire et une inscription au registre foncier.

Reste la question de la location de courte durée. Un règlement peut l'encadrer (durée minimale, information préalable de l'administrateur, règles d'accès, participation aux charges supplémentaires). Une interdiction totale, en revanche, reste juridiquement délicate. Quant au télétravail, le règlement peut faire la différence entre un bureau à domicile discret et une activité qui reçoit du public toute la journée.

Le chemin, étape par étape

Une mise à jour réussie n'est pas un vote de dernière minute. Elle suit en général six étapes :

• L'audit du règlement actuel. Qu'est-ce qui est dépassé, qu'est-ce qui manque, qu'est-ce qui est inscrit à l'acte constitutif ?
• Un petit groupe de travail. Avec l'administrateur PPE et, dès le départ, un notaire si l'acte constitutif est concerné.
• La rédaction article par article. Des formulations précises et proportionnées, sans clause qui pourrait être attaquée.
• Une relecture juridique. Pour vérifier les majorités applicables à chaque point.
• Une consultation préalable, plusieurs semaines avant l'assemblée. Les copropriétaires doivent découvrir le projet avant de voter, pas pendant.
• Un vote article par article. Pour qu'un désaccord sur un point ne fasse pas tomber l'ensemble du texte.

Ce que ça change concrètement pour votre PPE

Un règlement dépassé ne provoque pas de crise du jour au lendemain. Il laisse s'installer des zones grises, jusqu'au moment où l'un des voisins s'en sert :

• Ce qui n'est pas écrit se règle au cas par cas, donc rarement à la satisfaction de tous.
• La borne, la location de courte durée ou le bureau à domicile sont des sujets à anticiper, pas à découvrir un lundi matin.
• Les surprises le jour du vote sont le premier ennemi d'une mise à jour. Une PPE qui a été consultée en amont vote plus sereinement.

Ce que l'on retient

Le règlement de 1987 n'était pas mauvais. Il répondait très bien aux questions de 1987. La vraie question est de savoir si la PPE a pris le temps de se poser celles de 2026.

C'est surtout un rappel : dans une PPE, un règlement à jour est la meilleure façon d'éviter les conflits de voisinage, parce qu'il permet à chacun de savoir ce qui est possible, avant que cela devienne un problème. Et la confiance se reconstruit plus facilement quand les règles sont claires pour tout le monde.

Et pour les régies, c'est une belle occasion d'accompagner les copropriétaires dans une démarche utile, plutôt que d'arbitrer les conflits après coup, et de redonner à l'administrateur PPE le rôle qu'il mérite : celui de partenaire, pas d'arbitre.

Un règlement resté figé dans le temps, des voisins qui s'en sont aperçus trop tard dans une PPE que vous gérez ? Parlons-en.